L’argumentation la plus dangereuse en période de
L’argumentation la plus dangereuse en période de bulle est celle reposant sur la peur. Les professionnels usent et abusent de cette peur pour provoquer des achats paniques chez les derniers acheteurs.
Selon ces derniers, la flambée des prix serait liée à « une pénurie » de biens disponibles sur le marché, «l’offre étant structurellement inférieure à la demande».
Encore une fois, à la veille du krach boursier on nous expliquait déjà que le CAC 40 souffrait d’une « pénurie » d’actions à acheter sur le marché (soit disant en raison du manque de privatisations et d’introductions en bourse pour satisfaire la demande).
Ainsi, par exemple, en 1998, lors de la seconde augmentation de capital de France Télécom, cette dernière expliquait déjà pourquoi ses actions étaient mises si chères sur le marché :
«En fait, l'action France Télécom est très demandée par les investisseurs. Craignant une pénurie de titres, ils les recherchent activement sur le marché. La demande d'actions est donc supérieure à l'offre, et voilà comment la cotation boursière s'apprécie »
Source : Le Nouvel Observateur n° 1776 du 19 novembre 1998 (accessible à partir du site : http://archquo.nouvelobs.com/index.html)
Cette peur de la « pénurie » permet de refourguer à n’importe qui, n’importe quoi à n’importe quel prix. L’acheteur est soulagé d’avoir trouvé un bien à acheter, ce qui lui aurait semblé objectivement être un nanar hors de prix en période normal devient alors pour lui « une chance » en période de bulle.
Le terme « pénurie » appliqué au logement est extrêmement fort dans l’inconscient collectif car il renvoie à des périodes historiquement traumatisantes pour la population où des millions de logements ont été détruits (résultant par exemple d’un conflit armé comme après la seconde guerre mondiale).
Or, à ma connaissance, la France n’a connu depuis 1997 aucune guerre ou catastrophe naturelle majeure ayant provoqué la destruction de millions de logements. De même, la croissance du nombre de ménages n’augmente pas plus vite actuellement qu’entre 1991 et 1997 lorsque les prix chutaient ( +0.3%/an - chiffre INSEE).
Au contraire, ces dernières années, le nombre de logements neufs construits n’a jamais été aussi important en France depuis plus de 20 ans. Résultat : 395.000 autorisations de mises en chantier ont été délivrées en 2004 alors que l’INSEE estime qu’à taux de logement vacants équivalent, 290 000 constructions annuelles suffisent pour satisfaire les besoins liés à l’augmentation du nombre de ménages. En 2005, ces chiffres record de construction devraient encore être battus.
Les théoriciens de la « pénurie » s’appuient sur le différentiel entre l’offre et la demande pour la justifier «économiquement ». En effet, chacun a appris au collège que sur un marché, les prix montent lorsque la demande est supérieure à l’offre, et inversement baisse lorsque la l’offre est supérieure à la demande.
En s’appuyant sur ce bon sens économique populaire, les hausses de +15% à 40% (à Aulnay sous bois en 2004 !), observées d’une année sur l’autre selon les villes, se trouvent donc expliquées et justifiées à bon compte.
L’astuce consiste en fait à créer dans l’esprit du public un amalgame entre deux notions économiques pourtant totalement distinctes : la demande et le besoin.
Prenons un exemple simple pour illustrer cette différence fondamentale entre besoin et demande :
Si chaque Schtroumf d’un village de 100 Schtroumfs mange une pomme par jour pour rester en bonne santé, il faut donc une production de 100 pommes par jour pour que le marché de la pomme soit en adéquation avec les besoins du village.
Maintenant imaginons que 20 Schtroumfs, persuadés que le cours de la pomme va prochainement augmenter et qu’il s’agit là d’un placement d’avenir, se mettent à acheter 2 pommes par jour au lieu d’une.
Résultat : la demande de pommes devient alors supérieure à l’offre et les prix de la pomme flambent. Pourtant, il y a toujours strictement le même nombre de pommes en circulation sur le marché et les besoins en pomme de la population de Schtroumfs n’ont absolument pas changé.
En conclusion : Le grand Schtroumf doit-il crier à « la pénurie de pommes » et planter de nouveaux pommiers (au risque de créer une surproduction de pomme dès que la mode de l’investissement dans la pomme sera passée), ou doit-il tout simplement prendre des mesures pour stopper la spéculation sur la pomme qui s’est subitement emparée d’une partie des Schtroumfs?
Une pénurie de logement résulte d’une incapacité pour l’offre de répondre aux besoins vitaux de la population pour se loger. La demande de logements, pour sa part, peut être totalement déconnectée des besoins réels et résulter uniquement de comportements moutonniers de la part des acteurs économiques.
A ma connaissance, depuis 1997 nous n’avons pas encore vu de familles d’actifs se retrouvant à la rue avec femme et enfants faute de logements disponibles en nombre suffisants. Par contre, comme jamais dans l’histoire récente, nous avons vu en masse:
- des propriétaires acheter des logements pour réaliser un investissement locatif ;
- des propriétaires acheter une résidence secondaire en vue de la retraite ;
- des locataires acheter pour réaliser un investissement locatif ;
- des locataires anticiper leurs achats pour devenir coûte que coûte propriétaire « car demain ce sera plus cher » etc…
La demande de biens à l’achat a donc effectivement explosé, mais est demeurée sans commune mesure avec les besoins réels de logements pour loger la population.
Il convient ainsi de rester critique sur les savants calculs « d’experts » qui annoncent régulièrement dans les médias qu’il manquerait XXX milliers de logements dans telle ou telle région de France pour satisfaire la demande.
Ainsi, par exemple, le 1 août 2005, le journal Libération parlait d’un déficit de 60 000 logements en Ile de France (en citant comme source des « experts »). En septembre 2005, le même journal parlait d’un déficit de 150 000 logements (soit près de trois fois plus en seulement 2 mois) !!! Dans six mois gageons que ce même canard ou un autre fera sa Une avec un titre encore plus racoleur : « Un déficit de 1 million de logements en Ile de France ».
L’argumentaire médiatique pour expliquer ces « déficits de logements» est toujours le même : les politiques (gouvernements, collectivités territoriales etc..) n’auraient pas assez construit de logements sociaux ou assez libéré de fonciers pour les constructions privées et ce, depuis 10 ou 15 ans.
En résumé, on reproche aujourd’hui à nos politiques de ne pas avoir lancé entre 1990 et 1995, un vaste programme de constructions de logement alors qu’à cette époque les prix de l’immobilier s’effondraient suite à l’explosion de la bulle immobilière de 1991 !!!
Ainsi, on nous explique qu’en cette pleine période d’effondrement de la demande et de vacances locatives, nos politiques auraient du expliquer à leurs concitoyens qu’il convenait de plomber encore un peu plus les prix de l’immobilier en augmentant l’offre de logements et ce, afin d’atténuer les effets d’une prochaine bulle spéculative ! On croit rêver…
Rappelez vous qu’en l’an 2000, en pleine bulle technologique, on vous annonçait alors sur toutes les chaînes de télévision qu’il faudrait au moins 10 années à la France pour combler son « déficit » d’informaticiens. Résultat : en 2002, la moitié des informaticiens se retrouvaient au chômage. Encore un bel exemple de confusion entre demande et besoin !!!
Par ailleurs, il convient de noter que la « théorie de la pénurie », soit disante imputable aux politiques françaises du logement (« manque de volonté politique », « loi SRU », « législation trop protectrice des locataires », « manque de foncier constructible » etc…), explique très difficilement la flambée mondiale simultanée des prix de l’immobilier dans tous les pays occidentaux (à l’exception notable de l’Allemagne et du Japon). Je veux bien admettre qu’on soit sensé avoir en France les politiques les plus idiots au monde mais de là à penser que tous les états occidentaux n’aient pas anticipé un besoin de logement soit disant liée à pseudo hausse de la démographie, il y a un pas…(que je ne franchis pas).
En outre, rappelons qu’avec 110 habitants au km2, la France possède l’une des densités de population les plus faibles au monde : le foncier constructible n’est donc pas près d’y être une denrée rare…
Aujourd’hui en France, plus d’un million de famille sont sur liste d’attente pour bénéficier d’un logement social. Ces personnes ne sont pourtant pas à la rue actuellement mais recherchent simplement des logements en adéquation avec des revenus qui n’ont pas suivi la même inflation que ceux de l’immobilier.
La « pénurie », ou plutôt le sentiment de « pénurie, n’est jamais la cause d’une bulle spéculative mais elle en est par contre toujours une conséquence.
En définitive, si « pénurie » il y a en France, c’est bien celle de logements à prix abordables.
